中房网专访陈昕总：从开发商到服务商 沿海地产转型轻资产

由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合主办的2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛，于5月29日在香港盛大举行。《2014中国房地产上市公司测评研究报告》以及2014中国房地产上市100强排行榜同期出炉，香港上市房企沿海家园(01124.HK)凭借出色的综合实力连续四年荣登百强榜单，并在本次测评位中居第37名。沿海地产投资(中国)有限公司执行总裁陈昕在发布会期间，针对绿色地产、企业转型以及市场趋势等问题接受了中房网独家专访。

从本次测评榜单来看，沿海家园(01124.HK)凭借出色的综合实力在2014中国房地产上市公司测评榜单中位居第37名，并已连续四年荣登百强榜单。在陈昕看来，沿海今天所取得的成绩，得益于企业的不断创新。

陈昕表示，正是因为企业在发展过程中，随时关注着宏观经济的发展，行业的发展、市场的演变，包括政策的变化，再有效结合公司运营情况，对新的环境，新的市场，对管理与产品和技术服务上进行不断的创新，才使沿海地产在当下激烈的市场竞争中始终处于行业前列。

绿色地产需要培育过程

而在行业的发展过程中，也伴随着企业理念的不断升级。据了解，沿海地产很早便提出“绿色地产”的理念。那么，绿色地产在建设中与普通住宅相比面临成本偏高等问题，作为上市企业，保证股东利益与做绿色地产之间如何平衡是企业不得不考虑的一个问题。

对此，陈昕坦言，在平衡股东利益和健康住宅的关系上，需要的是一个长期和短期的平衡。如果现在不坚持，将来很难做。

据了解，沿海地产在2004年的时候就已经把产品方向确定为中国的健康住宅，陈昕认为，健康住宅无论是对行业、还是消费者而言，要有一个培育的过程。这些年沿海在健康住宅技术的运用上面做了很多工作，企业自主研发的健康住宅十大体系中，大概有60多种健康住宅技术在不同的产品上运用，同时，市场对环保住宅的认可度也需要培养。

陈昕认为，在短期内市场属于一个培养阶段，需要投入和发展，在这个阶段不能强求回报。而当整个社会发展到了一定阶段的时候，房地产开发更加精细化、产业化。人的经济收入到了一定程度后，会追求更舒适的住宅，那个阶段的市场才会有相应的回报，而这种回报是长期的。

转型轻资产模式

本次上市房企测评报告显示，上市房企偿债压力有所上升，行业负债水平仍处于历史高位。沿海地产一方面扩大融资渠道，加快销售、控制投资步伐，改善负债结构。另一方面，控制风险加快企业转型。其实早在2011年，沿海就已经在做转型这样的思考了与探讨了，2012年沿海明确了整个公司的商业模式。

陈昕表示，沿海地产未来要完成从开发商到服务商，从重资产到轻资产，从全周转到分段周转，从封闭到开放，从单一开发利润到多元化服务利润等五大布局。

陈昕进一步解释，市场很大资源有限，他希望沿海未来扮演一个服务的平台，为有实力的企业提供产品制造与管理运营的服务。包括旗下现有的基金公司，整个公司是一个完全开放的平台，所以沿海将来的发展有可能想向这种平台公司去发展。

而所谓的轻资产，就是在企业运营过程中，逐步摆脱传统的从拿地到开发再到最后销售的模式，并以灵活方式拓宽盈利渠道。

基于以上调整，未来沿海的利润会有一个比较大的改变，而将来的服务利润占比会越来越大，真正变成一家服务型公司，这样整个公司的利润来源就变成开发利润+多元化服务利润，这就是沿海的一种转变。

单边上涨行情能难再现

今年以来，房地产行业在经历了十几年的高速增长后，开始逐步进入了调整期。销售放缓、库存新高、购房者观望情绪蔓延……降价传说不绝于耳，楼市下行态势明显。

在谈到对目前市场的看法，陈昕认为目前只是阶段性调整，整个房地产基本面没有改变，城市化进程、人口红利、刚性需求，包括人口迁移都会保持对住宅和商业的需求。未来一些城市的项目也会因市场发展而产生比较大的差异，以往单面上涨的行情以后很难看到了。

同时，陈昕坦言，销售不好，回笼资金较慢，造成了开发企业对后市的信心不足，也进一步地影响了开发商的购地热情。陈昕认为，今年市场的调整与国家信贷发放有很大原因，首次购房的客户要等很长时间才能拿到按揭款，市场的萎缩与此有直接关系。目前市场的差异化已经成趋势，因此，陈昕建议调控也应该差异化，因地因城市而议，不能“一刀切”。也希望金融政策支持首次置业和改善型需求，如果人的基本需求和渴望改善生活的需求得不到满足，那么整个行业是不健康的。