北京楼市今年的新盘少已经是个不争的事实，即便是东部地区也不例外。从上半年至今，往年新盘迭出的东部真正称得上新盘的也就只有华侨城和沿海赛洛城。这两个“城”虽然各有各的定位，但从所在区域以及规模等方面看也有很多相似之处。为此，我们在此试图从开发商背景、项目规划指标、产品形态、客户定位等方面对这两个东部新大盘做一个比较，供购房人作为购房参考。

来自深圳特区有着国企背景的华侨城集团直属“国资委”，总部在深圳，旗下有高科技电子、旅游业、房地产业、酒店业、传媒业等主要产业，拥有康佳和华侨城控股股份公司等两家公众上市公司。在短短的十几年里开发建设了面积约5平方公里的深圳华侨城城区，因其规划先进、环境优美及配套完善而成为深圳对外展示的一张“名片”。

华侨城在主题公园开发方面具有丰富的经验，在深圳先后投资建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园，成为国内旅游业的龙头企业，平均每天游客2万多人。华侨城地产在深圳先后开发了东方花园别墅、海景花园、锦绣花园一、二、三期以及波托菲诺等知名楼盘，开发面积近400万平米，为深圳市2002年综合排名第二的房地产龙头企业。

了解了华侨城的“武功路数”，回头再看北京华侨城，“一招鲜吃遍天”，华侨城还是把自己的长处用足，旅游主题公园仍是北京华侨城最大的卖点。

沿海赛洛城

和华侨城一样，沿海赛洛城的开发商沿海集团同样是一家具有15年房地产开发经验的全国性的上市集团公司。所不同的是，沿海集团是总资产达30多亿港币的香港上市公司，在地产开发上目前尚未像华侨城那样形成自己明显的特色。

从目前沿海集团在全国各地开发的情况看，既有比拼实力的一线城市如上海丽水华庭，也有在市场化程度不是很好、对开发商“内功”要求极高的二三线城市如武汉，鞍山等。从开发的项目不难看出，沿海集团这些年来始终在坚持“两件事”：一是追求创新，关注客户价值，在各地开发具有鲜明特色的“特色楼盘”，如鞍山的“智慧城”，诚信为本，赚放心钱；二是坚持做“绿色楼盘”，关注绿色、健康环保。

从这两个特点回头再看北京的沿海赛洛城，你就不难理解该项目在东部与众不同的定位、规划和产品设计，你就对这个项目通过美国标准的绿色家园认证不感到意外了。

同时，需要买房人关注的还有，沿海赛洛城和沿海集团以往开发的项目不同的是，这个项目还有第二个股东，即中铁二局。对第二个股东，沿海赛洛城的总经理胡斌是这样解释的：这是股权融资、强强合作的一种形式，利用了沿海集团的房地产开发经验和中铁二局施工方面的优势，各取所长，资源互补。

项目总体概况对比

■华侨城

物业类别：普通住宅

装修状况：毛坯

建筑面积：83万平方米

建筑类别：15层板楼

总户数：3000多户

容积率：2.4

物业地址：朝阳东四环小武基北路

主力户型：160平方米上下的三居

总价：80万到110万元之间

一期入住时间：2006年9月

均价：6300元/平方米

■沿海赛洛城

物业类别：普通住宅

装修状况：精装修

建筑面积：86.37万平方米

建筑类别：高层小板楼和多层楼

总户数：5000户

容积率：2.65

物业地址：朝阳百子湾路5号

主力户型：80到90平方米上下的两居室

总价：50万上下

一期入住时间：2006年10月

均价：7000元/平方米

项目特色对比

项目特色即差异化，某种程度上这点决定购房人买这个项目而不是买那个项目。可以从以下几个方面看华侨城和沿海赛洛城的各自的特色：

1、项目宏观定位：可以用华侨城总经理丁新的一句话说明这两个新盘之间的差别：“沿海赛洛城的业主再挣五年钱正好就是华侨城的购房人”。从大的方面看，华侨城讲的是“旅游主题地产”下，是给二次置业的购房人建设的舒适性住宅，讲求动静分区，规划上就分个功能区，把商业和公园与住宅区独立，保持住宅区的安静；而沿海赛洛城打的是“都市生活”概念，新的开放式街区，商业既集中又分散，既有集中的商业区又有分散在街区内的底商，而300米和600米长宽组成的一个个街区让这个楼盘住宅区内的道路远远多过华侨城，不是安静的住宅区，而是城市有活力的“街区”。

2.区域环境：沿海赛洛城属于离CBD最近的百子湾住宅板块，目前，随着后现代城、金海国际、百子湾1号、苹果社区等住宅小区的建设，该区域正在走向成熟，虽然从周边市政环境和配套看，目前尚不完整，但未来随着项目的开发，市政的完善，住宅价值将随着区域的成熟完善而有相对大的提升空间；华侨城地处相对成熟的四方新区住宅板块，该板块随着世纪东方城、京城雅居、山水文园等中档以上项目的建设，目前已经相对成熟，因此，住宅价格也相对百子湾板块要高。

3.产品形态：沿海赛洛城是以80和90平方米为主的小户型，精装修，总价在50万上下，目标客户群是城市年轻一族，创业一族，量入为出的年轻人；华侨城则是160平方米为主的三居，舒适性、功能齐全的户型设计，110万元上下的总价，目标客户群是能够有经济能力和相对空闲时间享受家庭温馨的中年成功人士。

各说各盘

华侨城总经理丁新：人口密度小，配套完善，舒适性高是丁新眼中华侨城最大的优点。丁新认为，规划意义上的容积率在华侨城这个项目上对购房人而言，不具任何参考意义。因为，华侨城住宅区的容积率为2.4，但加上主题公园等，实际上项目的容积率才0.8左右；从人口密度上看，因为华侨城以大户型为主，3000多户，可是从目前购房人的情况看，每户的人口为2.8人，因此，未来华侨城是一个人口密度相对低的社区。而从配套上，购房人在看楼盘的配套时，首先应该考虑的是项目周边的区域本身配套；其次，要看开发商是否具备把配套转化成生活环境的能力，很多项目的前车之鉴都说明，小区配套搞不好就会成为鸡肋，而不能转化成业主的生活环境，而华侨城在这方面，深圳项目的成功运作已经积累了很多经验。此外，华侨城近8万平方米的商业，以及正在和名校洽谈的学校等配套实际上还承担了周边项目的配套，因此使这个区域是配套最齐全的小区。

沿海赛洛城总经理胡斌：具有活力的城市街区生活，和伴随着区域板块的成熟带给沿海赛洛城的升值空间，以及精装修、低总价的定位是胡斌眼中沿海赛洛城最大的吸引点。胡斌认为，随着北京电视台、中央电视台、LG大厦等的建设，美国开放式街区的设计，都市感十足的生活形态的沿海赛洛城将取代通州成为CBD新的居住后花园。尤其是伴随着城市化的发展，离CBD最近的百子湾住宅板块未来将形成东部最有活力的都市街区。