8月5日－6日，政府官员、著名学者、金融界专家、开发商、专业服务商以及传媒机构代表等500余人集聚海南博鳌，参加由21世纪经济报道主办、中国房地产报联合主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”。
作为此次论坛的网络主办单位，8月5日－6日，对此次论坛博鳌·21世纪房地产论坛进行全程直播报道，敬请广大网友届时及时刷新焦点网的最新报道。以下为“地产对话－－宏观调控背景下的房地产产品创新与营销之道以及商业地产最佳赢利模式探讨”实录：
地产对话－－宏观调控背景下的房地产产品创新与营销之道以及商业地产最佳赢利模式探讨
主持人：袁一泓 中国房地产报副主编
对话嘉宾：
成 实 沿海集团执行总裁
王永平 中国商业地产联盟
张彦峰 西安高新区房地产开发公司总经理
王永平 中国地产商业联盟秘书长
阎少华 北京泰盈房地产开发有限公司总经理
黎振伟 合富辉煌集团董事副总
主持人：昨天星河湾的梁上燕老总说了暴风雨下是否可以安眠有很深刻的体会，在这样的市场氛围下，很多的发展商还是以平和的心态面对，大家将更多的精力放在产品上，产品如何创新，北京有很多的开发商也在尝试新东方主义的产品，今天的嘉宾有阎少华对建筑有深入的研究，首先请您开头。
阎少华：大家下午好，感谢主持人，给我这么第一个发言的机会，我想还是顺着主题表达我的意思。在宏观调控下，我想先说宏观调控，实际上这么多年来，我一直对宏观调控有一种想法。我们都经历了海南的大起大落。我认为政府应该长时间的调控房地产，这是为什么呢？因为房地产消耗的资源是比较大的。另外，房地产还有一个原因，就是与其他行业不同的就是不动产，如果国家为了刺激经济，鼓励房地产，我认为这是错误的。会带来很多的后患。因为房地产在发展速度过快的时候，会带来资源的浪费。这是大家都能看到的。同时也能够给城市带来后期发展灾难性的后果。我们生产牛奶可以倒掉，豆浆也可以倒掉，房地产是不动产，在城市中会给人们后期的经济发展，城市规划、城市文化都带来巨大的破坏，这一点是我提出为什么要长期调控的原因。例如海口，大家知道海南以前的情况。三亚和海口是海南的两个大城市，三亚的房价比海口还要低，当时宏观调控以后，大起大落，当时鼓励后来又撤资，500亿元资金离开了海南，给海口留下了1600万平方米的房屋，已经消化了10年，海口还有300万平方米没有消化，这实际上就是建筑垃圾，这不能像牛奶一样倒掉的，造成海口一蹶不振。海口的房价价格是二、三千，现在三亚的房屋价格是超过了海口的，原因就是因为海口有大量的建筑垃圾，制约了城市的发展和经济。今天谈的应该是永久性的问题。如何调整，我认为现在的政策不是很理想，我认为调控重点在于量的调整。而不是在价格，价格应该让市场用无形的手调整。量明年供应多少，包括供给，国家通过上游产品的控制。
房地产的建筑创新，与其他的工业产品和IT产品的其别。其他的产品需要的是真正意义上的常规理解的创新。实际上建筑不需要这种创新，建筑业不可能做到创新，所以大家理解建筑创新不是我们理解的，作出、想出一些别人没有想过的东西，别人没有的技术，因为这些都跟房屋的本质是没有关系的，房屋的本质是让居住得舒服和得体。建筑创新更重要的是去研究过去的东西。为什么这么谈，大家觉得很惊奇，实际上我们谈政府的宏观调控在总量的控制下，实际上我们的建筑需要作的是，因为我们的资源是有限的，我们的建筑创新应该符合可持续发展，应该符合低产业化，低消耗这种生态的原则。这是对建筑创新最重要的，这种原则为什么会导致应该守旧，我们知道，过去的东西，是成百上千年形成的，每个地区的特点是不一样的。为什么，这是因为各个地区的气侯造成的，气侯长期的影响形成了不同的文化，过去的科技比较薄弱，交通也比较薄弱，人过多的是考虑低成本的居住，如何顺应自然，而不是破坏自然。当今的中国的房地产和建筑的思路，因为商业的趋势，由于整个行业比较躁动，都过分强调所谓的创新，破坏了很多固有的东西和城市的价值。专家也谈了是破坏性的建筑和开发。我们的创新，不应该这么做，因为这样是不可持续发展的，研究过去为什么有价值，因为我们有技术保证我们自己，我们还要做的是低成本的运行和发展，古人因为自身力量弱，而且长时间积累的，不适用的就被淘汰了，所以大家旅游时去看乡土民居，里面有学不尽的东西，所以我认为现代人很难逾越古代人，将现代的材料和现代的生活和要求融入、结合起来，这才是真正意义上的现代创新，这也是可持续发展的，也会带来建筑文化上的美感。第三点我想讲一点，现在经济学家都走了，我想讲一下经济学家和房地产。
孙总说不听经济学家的，经济学家说的不对。为什么不对，我认为还是拿昨天的几个例子说明。经济学家分析房地产的时候，忽视了房地产的特殊性。房地产的特殊性比其他行业的特殊性更加特殊，这是一，房地产的特殊性远远比在产业中的共性要重要，房地产不能形成工业化的生产，不能提高劳动生产率降低成本。房地产不能标准生产，不能复制。世界上没有两个房屋是完全一致的，必须因地制宜，这样才符合我们的生态、可持续发展。
例如，陶冬讲的，大家都觉得很沉闷，房地产的冬天来了，我认为他的分析是错误的，不说他的结果，我说分析原理是错误的，他是用一般的经济学来分析的，他是用正确的分析手法分析房地产是非常错误的。什么第一阶段无量微跌，第二阶段……这都是用经济的手段分析的。为什么不能分析，因为房地产产品没有充分的竞争。什么意思，比如说，手机的危机来了。例如我在建国门购买手机，同一地点有西门子和诺基亚，有的选择。但是房地产是不可以这样选择的。
建国门的房产销售的房屋没有下跌，我不能去选择是购买下跌的房屋，因为我要在这里购买，这里购买不到西门子，他可能是唯一适合我的地点，也就是说，房地产没有充分的竞争，也就是说大家为什么不明白房地产有比较高的利润。这就是竞争不充分。还有一个原因，房地产的开发周期比较长，一个项目的回报率，忽视了年收益率，实际上年收益率不是很高。
徐教授的曲线我也不认同，有几个前提，第一是市场充分竞争，第二，厂商对产品的供给有能力增加，通过扩大生产，通过降低成本。这两点，在房地产中是不具备的，它的模型完全失去了意义。所以大家也就看一下热闹，没有任何的意义。今天的主题是创新，这是我的长项，因为我是学建筑的。先说这么多。
主持人：上午是管理创新、刚才是金融创新，现在谈的是产品创新，在严峻的调控下好的产品还是有好的销售，产品创新是有一定的意义的。产品创新这个问题，放在北京、上海都是具备不同的含义，北京的产品创新就是炒作。请成总谈一下自己的看法。
成实：说到产品创新，各位是有体验的，房地产的市场就像看戏一样，任何一个城市，每年都可以看到，让你耳目一新、眼前一亮的项目，什么风都刮了什么欧洲、什么主义都有，实际上我们的房地产住宅产品是停留在一个非常原始的阶段。因为几千年前我们对住房的需求是几个功能，第一是可以遮蔽风雨，第二，外遇寒暑，第三是防御野兽。我们作房屋要满足这三个功能。
在座的各位想一想现在不漏水的房屋有吗？现在的住宅对保温隔热的性能达到了吗？因为保温的事情是国家最近出台的强制性的政策。
现在没有野兽了，但是我们的安全感没有增加了，我们要防范自己的同类。到现在为止，所有的产品都停留在初级的阶段，我比较同意阎总的观点，我们的产品创新是形式上的创新，还是真正回归到对居住者本身的创新。现在大家都知道，每个城市都有豪宅，几千万，上亿元一栋的，价值是否值得，值得怀疑。创新应该是回归到人的本身，对于地球和人类来讲，应该是可持续发展的生态方向，这才是房地产创新的方向。例如，我们造一栋楼的时候，我们规划的时候，一个社区，它和另外一个社区是没有区别的，很普通的。如果我们做规划的时候，我们对整个住宅，每一套房屋的日照进行计算机模拟的分析，保证每一套房屋得到足够的日照，我们对整个小区的风环境进行计算机模拟，让每套房屋都可以得到风效应。第三，我们对小区的噪声进行计算机模拟，分析每套房屋遇到噪声的干扰，这样的做法，我们还可以对整套单元进行能耗的分析，类似的做法，当您进入社区你是感受不到的，所以在产品创新的时候，真正做到对居住者有利还是形式上的创新，这是我们要思考的问题，从安全的角度来讲，我们增加了保安和防盗网、红外线，还是在增加视觉可以对视的，尽量避免视觉看不到的地方，避免围墙有死角。这样做新产品的时候，我们是在考虑安全的问题。我们根据犯罪心理学的研究，越是人多的地方，犯罪的可能性越少，同样很简单的。在研究组团的规模的时候，一个组团是300户还是200户还是400户更加适合，意义在哪里，第一这样规模的组团对人与人的交往和熟悉的时间有多久，我们除了居住需求外有交往的需求，还有安全的需求，当我在入住一个小区之后，在三个月内，组团内的人可以达到见面就熟悉的话，犯罪率会降低的。类似这样的产品创新，在形式上是看不出来的，这才是真正对居住者的关心，所以从这个角度讲的话个，我们从国内讲的话，这方面的发展是不够的。我们可以引进国外的东西，我们引进美国绿色建筑的一套体系，是绿色体系的认证体系，重点关注的是环保和节能，要求整个社区达到了生态的自我平衡。例如所有的铺地是否都可以渗透的，雨水是否可以搜集循环的。我们的绿色用到了多少，这些东西在建筑上看不到但是对我们的居住者是非常有益的，从能源从结构来讲，是否就是将墙加厚和外围保温做得更好，冬天我们将外围加强的时候，我们可以保证室内的热源不走，如果室内的空气不交流，所产生的病菌是有害的，所以就要采取空气交换的设备来做这个事情。
空气交换的设备又有一个问题，热气出去，外面的冷气进来又有能源的损害。当室内热气出去和冷气进来的时候，不要使能耗减少，所以我们引进英国的设备，制作一个示范楼。这个楼建成以后达到两个要求，第一步利用通常的电能，用的是可再生能源，用的是风能和太阳能。第二，是零排放的，排向大气的二氧化碳是为零的。这样的住宅如果全面推广还有一定的困难，至少沿海集团在产品创新方面还是要回归到对居住者本身的需求，从环保来看，人类可持续发展，应该回归到这样的课题。然后通过一些尝试性的实践慢慢的推广，但是成本很高，我们引用了这个绿色体系和国家住宅的一套标准作为我们住宅的标准，我们希望所有的产品都沿着这条路走，随着科技水平的提高，将产品的创新朝向真正对居住者有利的方向。
甘总：我是做比喻产业的，我在开发区购买了7万平方米，这几年搞了北京化纤厂，500亩地3个亿元购买了，两年半的时间，将近50万平方米都卖完了，正好敢上销售旺季。最近又做了一个项目，就是龙溪顺景有高尔夫球场以及公寓、别墅。等于说做体育产业，生产台球的突然进入房地产领域，我在这个领域是小弟弟，台球我是老大，有这个机会和各位学习，学习了很多的东西。我想刚刚进入，也涉及了几个领域，一个是高尔夫、一个是旅游、一个是商业地产。第一个项目有一个5万平方米的商业，就是与上海百联集团签订了协议，每年几千万的租金。房地产这几年的发展，也使很多非传统地产的企业进入地产行业，今天的主题是创新，实际上我们的公司，我是外行。各位是搞建筑和金融、房地产的，我是外行，干内行的事要不断的学习，所以今天有学习的机会，这几天得到了不少的经验。提起创新，龙溪顺景项目就是比较创新的思路，这个项目是一片沙荒地，原来什么都不长。是一片荒地，沙子都是非常后厚的，改造这块地得到了当地政府的批准，集高尔夫球场和酒店，高尔夫球场有六个道，球道两边都是球场，这种模式是我在美国打球得到的启发，一共是六个球场其中五个是这种方式，中国为什么没有，因为建设用地非常昂贵，成本太大因为我们的沙荒地成本比较低，所以就搞了高尔夫球场，虽然国家不提倡，但是高尔夫每年有20％的增长速度，不是提倡和限制不限制它的发展。市场有需求，人们需要健康的所以打高尔夫是有前途的。我们加入了休闲理念，不光是高尔夫也是旅游休闲的地方，因为有五星级的酒店，三个产业互动，打下了成功的基础。还有一个就是健康地产，我们引进了韩国的专利，不管你到了哪里都可以监控你的健康，这是信息系统，我也不清楚。健康地产和旅游休闲地产、高尔夫地产结合起来成就了龙溪顺景项目。
黎振伟：我在这个行业已经12年代理顾问公司，做了8年开发商。这个行业不是人们理解的那么简单，中间是购买房屋，旁边是销售，这几天我认真的听论坛，我听了很多的机会，也感受到了压力，论坛是接受新闻和压力的。这几天是政策和金融，五年前我们经常讲营销，二年前讲产品。今天我再思考政策的同时，我三点要思考的，开发商找金融，并不是免费的，你的项目不是好的谁会给你钱，我结束了很多的外资包括新加坡政府投资局以及荷兰第一证券公司。
一、今天已经没有投机了，房地产不像过去那么容易了。
现在投机减少了，房地产如何去开发和营销。
二、现在最紧迫的是购房者的观望，他们在持币待购，我们如何营销打消市场的坚冰，至今也是要付出利息的。第三，在宏观调控下，在房地产冬天来临下，不会是短期的，而是半年的，两、三年如何把握市场的脉搏，如何把握市场真实的需求，这是开发商思考的问题，我们公司很大我在全国跑，我也服务了很多的开发商。我认为开发商对这一认识是比较简单一说住宅就要搞一千亩，广州经历了整个的过程，商业不是这么简单的，一千亩的住宅也不是这么简单的，我们公司和万科和广州很多的大盘进行合作，所以这一点需要我们思考的。应该说对我们来说是一个机会，反而觉得机会多了。我也感觉到压力了，今天的中介营销与过去是不同的，我们需要提升和整合，我们要赢得这种机会，中介营销是不会过时的，但我们不能作简单的中介。如果我们的财富公司都是简单的，作用就不会大。中介公司要解决两个问题，第一是提升，将过去简单的营销如何作成专业的营销，我们要淘汰没有信誉的，上海有1.6万中介公司，广州现在只有二、三百家中介公司，我们还要系统化、国际化，也是我们也要解决的。我们去年在香港上市，也是唯一的一家中介代理公司。我们有三个国际基金加盟我们的公司，找基金不光要找开发商，我们需要内部的整合，现在公司拥有房地产开发全部过程的专业，除了我们不作开发之外，我们都具备，从策划到销售，一手到二手、商业、拍卖以及投资都有，还有外部的整合。我们需要与优秀的开发商整合，与万科、金地、中海、都合作了。我们帮助万科四个楼盘，提升了万科楼盘销售的速度，所以这一切说明中介不是这么简单。还有中介的整合，网络的整合，产业的整合。这些都是未来营销创新所必须的，当然我们必须要做这些，一般的中介是没有前途的，也包括一般的开发商。
没有钱是万万不能的，有钱也不是万万能的。我相信有钱的公司要找好的项目，我留意到刚才的银行家，都说了只要你的项目好，就不用怕，什么叫做好，好产品、好市场、好项目，这就难了。
主持人：你的意思是说营销很重要。这里有一个商业专家，刚刚参加了商业部的调查。王秘书长是否发现好的产品的创新。
王永平：我们的房地产如何由冷变热，温暖起来，确切地讲是住宅的问题，房地产里面有商业地产，正在由冷变成最热的时候，所以我觉得这么大的盛会没有对商业地产进行探讨是缺憾，住宅这一块讨论冷热的问题，这是因为前几年我们在热的时候密谋仔细的讨论，总是在冷的时候才想起热的时候，我不想在明年博螯来的时候，议题差不多，只不过是商业房地产的物种选择，到时就晚了。
我们不能说是不，也不能说是。对地产的调控不是一个部门作出的决定，一定是宏观决策层考虑的。商业地产要有好的商业地产产品，应该说是凤毛菱角，我们能够想起来的都是李嘉诚或者其他有实力对商业地产很有了解的产品。国内的商业地产是非常热的，商业房地产无论竣工面积也好，还是竣工面积增长速度都超过住宅和写字楼的速度，总的投资量是非常大的，04年达到了1700亿元的投资量，但是能够找到好的产品很难，大量的产品，我们可以看到，现在没有成功，而且在未来也很难成功。今天上半场，很多的金融专家谈了REITS的概念，他们也希望将物业卖给REITS，我想90％的开发商没有想过持有REITS，国外的商业物业95％是持有物业，我们正好是相反。剩下的5％中的2.5％自己有实力持有，还有2.5％是卖不掉，被动的持在手里，我们的商业物业有很多的硬上。现在开发的很多的楼盘是不会有人要的。全世界我们了解了，包括香港和台湾，没有法律明确的限制，但是事实上没有人这么做，除了临界的商铺。这么分割的卖，将一个综合的物业卖在国外是绝无仅有的，中国商业地产的现象，经常是九个字起步晚、发布快、问题多。我们盲目的追求大体量的开发，诸位可能也注意到了纽约时报的报道，预言未来五年年内十个重大的购物中心有五个在中国，他是想说明这个国家的人喜欢大，大可以说明有影响力。有人采访一个地产老板，问为什么购物中心这么大，他回答我们的老板想作一点名称历史的事情。大要有讨论的，什么条件下大。香港的太古城是非常有名的开发商，在香港过去十多年开发的商业总量有25万平方米左右，太古城太古广场都是他们开发的，但是在中国，内地这一块，现在在广州也开始做了，只敢作一个10万平方米的物业，他说，太大的我做不了，别人怎么做我不清楚。他们在很多的城市拿地的时候，别人都说越大越好，只有你说不能大，因为大要建立在两个市场基础之上。第一当地的人口有多少。很多二、三线的城市，都在做40万、50万的商业，你这个城市不到50万的人口，谁来销售，他说我可以辐射，例如蚌埠，做了安徽第一条商业街，我可以辐射整个安徽省。河北也作了，一个商业项目，他说停车场也有沈阳的车，这说明他们不考虑市场的承受能力和实际的情况。
每个城市都是有钱的，他们很多人都不告诉你。我是知道的，他们是没有数据盲目的开发。家乐福在兰州开发的时候，首先了解国家统计局，还要看国家的规划部门看一看城市的规划是怎样的，我们没有，我们对市场的了解基本上来自媒体的间接报道，没有市场的基础，同时还要考虑商业的资源整合能力。你建这么大的商场谁来经营，有的人说，我这个地方已经规划了，一边是沃尔玛一边是百胜，一边是星巴克。
前段时间我到乌鲁木齐，他们说是否可以让家乐福到我们这里开商场，我问家乐福他们说三年不考虑，因为现代的物流配送达不到。如果没有集团的配送，它的竞争力是体现不出来的。所以说我们的商业建大的容量缺少市场的基础，也缺少商业整合能力的判断，也缺少资金。商业地产是一个四高的行业，高投入、高风险、高回报、高贡献。
高贡献是一个好的商业物业对城市经济的带动是多边性的，带动周边地价的升值。青海集团的老总说在北京有一个物业，跟百联物业签定合同后，周边的物业都升值了。带来地价的价值。另外，可以创造很多的就业机会，能够持续的做税收的贡献给地方政府，也是形象工程，繁荣的商业城市，面貌重要的展示部分，所以是高贡献的工程。如果做得不好，也是高破坏的工程。因为在市中心，店铺倒闭后有很多的供应商无法收回货款，带来一系列的社会问题，很多的店铺卖给投资者，他们已经将资金收了回去，所以不好的商业物业破坏性很强。
高投入的行业，资金需求很大，成功的商业物业都要持有物业，没有足够的资金不能持有，银行的贷款一、二年就已经收回，另外还是高风险，一个项目作坏了以后，什么作用都没有。我们的住宅做得不好，可以低价销售，不好的商业物业就是一个烂尾楼，过了高风险的关才会有高回报。
主持人：中国的商业地产好的产品很少，风险极高，他风险大家不要做商业地产，什么是好的产品，我在北京居住，说实话听孙红斌说，北京没有好的房屋，我是认同的。北京是没有好的房屋，什么是好的房屋，几位专家和地产商有不同的看法，有的说是绿色健康、节能，黎总说还是营销吧，王秘书长对商业地产也不认同好的产品。我听了半天观点不一样，虽然没有直接的争论，实际上是有争论的。由于时间的关系，今天的讨论、对话到此结束。
王永平：好的商业地产，在中国正处于一个比较好的空间，但是我们的市场环境还不理想，包括REITS的概念，很多的开发商对商业不了解，没有实行定单开发，我们不是不需要商业地产，我们的前景是非常好的，但是我们要认真的做，商业地产是很复杂的是商业和地产的高级形式，我们可以不懂得商业，但是做商业要懂得商业，要找专业的机构和团队来做，知道商家的需求是什么？
黎振伟：没有市场没有营销，什么产品都是白作的。
主持人：非常感谢各位，今天的访谈到此结束。