对话研讨:城镇化背景下房地产百强企业发展策略探讨

3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台举行，全国多家房企代表及媒体精英参会。

沿海绿色家园战略管理部总经理陈昕：

首先感谢我们中指院给这个平台大家交流一下，今天谈的话题是中国城镇化下房地产企业的一个选择，那么关于这个话题的话，我想谈三个观点，第一观点是什么呢？第一观点的话，我认为中国房地产下一个十年的推动者或者主要的这样一种推动力量来自于城镇化，前十年中国房地产的黄金期，我认为可以归为我们的人口红利，但是我们可以看到，中国人口红利应该说逐步逐步的走向这种老龄化。未来十年决定中国房地产发展的力量就是城镇化，所以的话，在这样的十年当中，如果房地产企业对城镇化的把握跟洞察力度有多深，我想这个在未来十年就能走多远，这个刚好也是一个实践性的巧合，今天是百强的十周年，二十个周年开始的第一个年头，我觉得他们对整个市场的把握应该是很到位的。所以这一块的话，按照原来的模式去思考你的客户，思考你的市场，不一定能适合，所以我觉得今天谈这个是很适合的，可能十年以后，我们来看榜单上的企业有很多应该来说他们把握了城镇化，有些企业可能不在这个榜单，我觉得他们对城镇化的洞察力会欠缺一些。

第二个观点是什么呢？我们如何认识城镇化？只有认识城镇化才会发展。我觉得城镇化的话，应该有四个概念，或者是有一个大的概念和三个配套的概念，什么意思呢？这四个概念是什么呢？第一个中国的城镇化当然是农村人口向城市转移，在今天上午指数院公布的应该是53个，中国的城市人口数量超过农村人口，中国历史上是第一次，所以我觉得这是第一个概念，这个概念大家很清晰，但是我觉得还有三个配套的概念，我们认识是不清晰的。第二个概念就是产业的转移，人口转移了，你的产业不转移，这个是没法玩下去的，当你人口在城市那边，他没有就业的机会，他没法在城市居住，我想这是第二个。第三个是什么呢？第三个就是城市的硬件配套设施的转变，你的交通、你的教育，你的住房体系，一系列硬件的设施，你的公园，你的景观，你的购物中心，这一块的建设。第三个转移是什么？是社会配套的软型的转移，包括养老保险、医疗保险，孩子的上学问题，包括你这种文化生活方式的问题。我觉得这四个东西加起来，才是城镇化。坦率而言我们主要谈第一个话题，这三个东西是支撑城镇化的一个基础。在过去十年当中，我刚才谈到的这三个配套的转移的话，我们做得不到位，导致我们现在国家虽然说农村人口进了城市，但是这里面有多少人可以变成真正的市民？这里有产业的问题，有产业布局的问题，有你城市硬件设施的问题，还有社会配套问题。

所以我觉得目前为止，中国的城镇化仅仅只是走出了第一步，就是我们的数量上，应该说完成了一个历史形成，我们缺的是结构上问题。第三对于这些规律，沿海怎么思考的呢？我觉得我们有三个策略，第一个策略城市运营，为什么做城市运营？因为你要对整个城市的产业布局，根据人口结构做一个产业布局，你要让进城的人找到就业的机会和不断事业上升的机会，才有可能融入这个城市。这个就需要我们开发商跟政府去参与，我们沿海在两年前就成立了运营公司，对教育地产、包括其他的文化地产，希望整个产业跟人口迁移的质量有一个匹配。这是我们做的第一件事情。

第二件事情是什么呢？第二件事情的话，就是开放价值链，我们现在把整个价值活动分成五块，第一个就是讲城市运营，第二块就是融资，我们专门成立自己的基金公司，第三房地产运营这一块，第四我们讲施工管理这一块，我们这个是开放的，就是城镇运营我们做投资。我们的基金公司去募集资本，可以投沿海的项目，也可以不投沿海项目，我们的运营公司可以做自己持有的项目，也可以做别人持有的项目，为什么开放？是因为城镇化不能靠一家公司完成的，你需要社会的力量，刚才讲的这么多问题，我们觉得可以靠社会的某一资源区完成，那是完全不了的，一定要有资源整合，所以我们现在希望从一家房地产价值链闭合的公司走到一家价值链开放的公司，这是我们三年前就这么做的，这几年确实受到一些成效。第三就是加快我们的体系建设，归根到底房地产在未来十年运行效率是一个基础，我们很多东西就是投资者对你的东西，其实不是很看你的市场，看你的运营效率，运营速度决定资本的效率，所以我们现在在运营体系加上我们的模式，所以结合城市化的规律的话，沿海其实应该早在两三年做这些事情，我们主要是考虑这么三大策略。而且目前来看的话，应该来说还是受到一些效果，如果有机会的话，可以一起交流一下，这个话题确实非常重要，如果一家公司，你把握不住城镇化，那你榜单上的可能性就非常小。这个话题特的非常适合，刚好是十年，今天是我们百强的十年，谈的这个话题，如果我们十年以后再来看这个话题的话，我们有很多观点是可以得到印证的。谢谢大家。

（文章来源：搜房网 http://fdc.soufun.com/news/2013-03-29/9809722_5.html）