新浪专访：沿海地产副总裁成实 畅谈健康住宅

成实博士----沿海地产投资（中国）有限公司副总裁

成博士简介：毕业于美国肯尼迪西部大学，心理学博士。曾服务于国内大型企业。2004年加盟沿海地产，在企业管理方面有着丰富的经验。现任沿海地产投资（中国）有限公司副总裁，负责集团品牌与营销管理等工作。2007年获中国健康住宅创新人物奖。

沿海地产----中国健康住宅的领跑者，主张“构筑艺术空间，缔造健康之家”，1990年成立于香港， 1997年在香港联交所成功上市。沿海地产立足香港，花开四方，现已经形成中国东北区域、华北区域、华中区域、华东区域、华南区域和西南区域等六大区域的合理布局，开发项目遍及北京、上海、深圳、武汉等国内12个重点城市，拥有良好的跨区域经营能力和完善的管理体系。

沿海连续多年获得“中国房地产企业百强”称号,旗下的“丽水系列”项目品牌已在全国各大城市获得市场的高度认可。东莞沿海丽水佳园是沿海入驻东莞的第一个项目。 沿海丽水佳园是珠三角罕见的大规模低密度别墅住区，拥有350米宽阔江面和逾千米超长江岸，以“原生态”景观理念塑造园林，采用“聚落化居住”理念规”倡导出新一代邻里关系。它是东莞首个国家健康住宅试点项目工程，该项目曾荣获“2006年度东莞最佳江景别墅楼盘”和“东莞金牌别墅园林”。

随着西部通道的开通，沿海丽水佳园也越来越受到购房者的关注，今天我们邀请到沿海地产投资（中国）有限公司副总裁成实先生来到新浪直播室，为我们谈谈沿海的品牌理念——健康住宅。

采访实录

时间：2007年8月2日地点：国际商会中心3101新浪直播室嘉宾：沿海地产副总裁成实先生

文字实录如下：

主持人：各位新浪的网友，大家上午好！这里是新浪直播室，我是新浪的主持人张斌，今天我们非常荣幸邀请到沿海地产投资(中国)有限公司副总裁成实先生来到新浪直播室，为我们谈谈沿海的品牌理念——健康住宅。我们有请成实先生给新浪的网友打个招呼。

成实：新浪的网友大家早上好。

主持人：健康住宅这个话题在很早以前有已经提出，在深圳也有类似的东西，沿海地产在这个领域已经是一个领跑者的角色，健康住宅的概念在中国提出之后，尤其在非典之后，健康住宅作为卖点的小区非常多，泛健康住宅的概念非常泛滥，您是怎么样看待这个问题的？

成实：因为健康住宅是一个很成熟的体系，我们不能说单一的因素就决定这个建筑是不是健康住宅，因为非典流行的时候，有很多的因素是房子的密度太高，导致了细菌的传染比较快，在这个情况下，很多的房子打出健康住宅的概念。那么是不是低密度的住宅就是健康住宅？不能简单这样看，应该说，低容积率和低密度是具备了打造健康住宅的理念，是不是它一定是健康住宅呢？不一定。因为健康住宅涉及理念很广，包括建筑过程中有没有对人有害的物质，所以根据低密度和低容积率不能简单地判断是不是健康住宅。

主持人：网友对健康住宅的话题比较感兴趣，健康住宅是不是真的可以带来健康呢？我们现在住的房子就不是健康住宅？不是健康的、绿色的呢？您可以给网友解释一下吗？

成实：我们刚才讲健康住宅的时候我们谈的是一个健康住宅的整套的体系，是由最上层的，是关于健康生活的理念组成的，因为我们需要一个健康的生活环境，我们要分析在我们的住区有哪些因素是对人体的健康是有益的，有哪些因素对人体的健康是有害的。在分析这些因素之后，我们在建筑设计阶段就要把握这些因素，在设计的时候需要我们的设计对人体的健康有益。包括整个的小区规划，和整个建筑的因素。因为健康住宅的本质是关注人的生理、心理健康和社会的健康，是包括这三个因素的。在建造过程中还要把握这些方面。完了之后才能真正打造出一个健康住宅。但是我们的健康住宅是不是有一个真正完全成熟的标准评估呢？还是没有的。因为科技是不断发展的，我们对健康的需求的要求是不断提高的，我们对产品的要求也是不断提升的，这个是一个动态的，所以我们需要不断研究、深化住宅小区对人健康的影响。所以不能说现在的房子就不健康，也不能说我们现在的健康住宅就完全健康，因为这是一个深化的过程。是一个随着社会发展和人们理念的提升不断深化的过程。问题的关键是你在建这个房子的时候有没有对应的体系，有没有按照这个体系做。目前你如果按照这个体系做的话，你就具备健康住宅的理念。如果没有按照这个体系做的话，就很难说你这个住宅是健康的。因为你没有设计理念和材料等方面的保证。就像人的健康一样，没有病并不意味着你真的健康，因为你有可能处于亚健康的状态。

主持人：成先生04年加盟沿海，这么多年来，在你的心目中，对健康住宅是怎么样看待的？

成实：我认为健康住宅的本质是对人健康的关注，人的健康包括三个方面，一个是生理健康、一个是心理健康，还有一个社会关系的健康。生理健康是指在居住的时候有安全感，第二我们的建筑材料要减少对我们人体的损害，有污染的东西要控制，通风体系要完善、采光、日照这些对人体必须的东西要满足。心理方面，我们希望我们居住的空间是具有艺术感的，我们的心情要愉快，从社会的角度讲我们需要一个友好的邻里关系和社区关系。我们必须要营造一个让邻里交往的空间，比如我们要研究如何让我们的设计在入住者入住的时候你可以认识邻里的80%的人，在设计的时候也要考虑。不同的设计，我们的体会很深，现在的很多住宅你住进去之后，你可能的邻居都不认识。所以我们关注邻里之间的交往、让你回到家里有一种真正的归属感和安宁感。这就是我心目中的健康住宅，是从生理、心理和社会层面对整个居住者的关怀。实际上健康住宅是一种健康生活理念的物质载体。

主持人：刚才像成先生所说，从社会的角度、个人的角度让大家理解健康住宅的一些深层次的问题。但是这种精神生活已经上去了，但是物质方面，比如材料的价格会不会提升，会不会导致你的楼盘出来，价格会比其他的楼盘高，会不会到底你这个区域的楼盘上升？

成实：健康住宅可以说会增加成本，也可以说不会增加成本。为什么这样讲？因为健康住宅是一整套体系，比如在小区规划的时候，你如果用了健康住宅规划体系的话，是不用增加成本的，因为只是我规划的方法不一样，我们只是注重健康方面。这个是属于健康住宅很重要的组成部分，并不会增加我们的建造成本。但是如果我们落实到整个房子健康水平的提升，就需要很先进的技术，这个时候成本就有提升。实际上成本提升有两个方法，一个是被动式的，我们充分利用大自然，比如让房子自动通风等；还有一种是主动提升体系，是比较高科技的，就是恒温恒湿，这就需要大量的技术设备的投入。但是这个也有不好的地方，因为这个是不环保的，会造成大量的能耗和环境污染的损失。所以，我们面对什么样的顾客群，当地的经济发展水平和顾客的消费水平承受力是怎么样，我们根据这些可以有不同的策略。我们在技术方面可以采取被动式的技术，这个成本比较低。我们的健康住宅的成本是根据顾客的价值需求的。第二个方面，整个房地产成本实际上也是结构性成本，大的结构成本包括地价、环境、物价。这个里面还可以细分，比如我们把钱到底花在什么方面？比如有人把钱花在制造大的喷泉、水、装修材料上。我们可以把钱花在真正有利于健康的方面，所以并不一定会增加成本。这个当然和当地的社会、经济文化的发展水平相关联的。也是和我们健康住宅的技术的发展有关。

主持人：沿海地产一直是健康住宅的领跑者，成总作用沿海的代表，您是如何评价健康住宅的？包括将来你们在社会上的健康住宅上会扮演什么角色？

成实：沿海在健康住宅的领跑首先体现在沿海是房地产企业中最早认识到居住健康对人的重要性，认识到居住健康是人居的永恒价值。也就是说我们刚开始居住的时候觉得房子大好，然后觉得园林环境好，第三觉得档次高好。但是健康要素是居住的永恒要素，是住宅发展的必然趋势。这个永恒要素如果不融入到我们的住宅中是违背我们的住宅发展规律的。所以沿海是最早认识到健康住宅是我们居住的永恒的要素。在这样的前提下，沿海地产首先发现问题和进行研究，结合国际上先进的水平和国家的住宅中心，沿海地产04年作为国家最早的健康住宅的合作者开始研究。我想沿海地产在中国房地产企业中，首先从理念到整个体系，到整个建造、设计等管理体系上，应该是走在同行的前列。所以我们会继续保持我们的领跑地位。

主持人：沿海从90年发展到今天，1997年在香港联交所成功上市。已经在中国6大区域，包括东北区域、华北区域、华中区域、华东区域、华南区域、西南区域建立了自己的子公司，但是你们的住宅产品，如何解决各个区域差异问题？

成实：这个也是很有特点，很有意思的话题，如果是一个区域性的房产企业如果做健康住宅的话，实际上是不完备的，因为健康住宅是和当时的气侯条件相关联的。正是因为沿海地产是一个全国布局的房地产企业，所以沿海具备对健康住宅进行全面研究和建造的可能性。因为在不同的区域和不同的气侯条件下，住宅的功能性的要求是不同的。比如北京我们要特别强调保暖的问题。南方要特点强调通风的问题。我们在6大气候区域建立了不同的健康体系。比如是哪些区域要冬暖夏凉、哪些区域需要特别通风。我们会有不同的处理技术解决这个问题。所以沿海具备比较完善的健康住宅，不同气侯的完善的健康住宅体系的条件。我觉得这个是我们的优势。

主持人：根据当地的气侯决定产品的特色？

成实：还有文化角色方面，不同的区域的居住文化是不同的。居住文化对人的居住心理是有影响的，我们会吸取当地的渊源的居住文化精华来建造当地的住宅。比如里弄、过街楼这些，我们会吸收进来。也就是说在文化的传承中，我们也很注意。

主持人：你觉得你的产品在北方和南方哪里取得的成功多一些？

成实：北方会好一点。因为北方的保暖体系好一些。我们在做设计的时候，基本上都在小区做之前要有一个计算机模拟，要看看每栋房子的通风性。还要在北方要特别注意，冬天的风不能太大，所以你做规划的时候，第一你要保证一定的风速，1.5米/秒。如果超过3米/秒，又不合适了。因为冬天人在室外是没法待的。所以要进行这个方面的研究。

主持人：你们在全国各地的这么多产品，和当地常规的住宅对比，你在技术上，如何保证你的健康住宅在当地的业主中有很好的转播？

成实：这个要靠业主体验。如果你建成之后，让你的住户体验。比如室内通风系统。在北方的冬天很冷，房子是封闭的，这样看上去很好，但是实际上你室内的空气很差。这个时候有必须要设计室内通风系统。但是通风又有一个很大的问题，通风会带走能量的丧失，所以在通风的同时要有一个热交换系统。这个要求是很高的技术。现在我们正在做一些尝试。也引进了一些国外的技术。既要对人体有益，也要关注环保这块。

主持人：有人说这种健康住宅就意味着住宅科技化，节能也是非常重要的话题。沿海在健康住宅方面，有没有考虑过，真正和普通住宅比有多少节能呢？

成实：首先健康住宅意味着住宅科技化这句话是不太正确、不太妥当的。健康住宅应该叫“住宅人本化”。是以关注人的健康为核心的。

主持人：是不是接近自然的生活方式？

成实：对。为了达到这个，我们可以用科技化的手段，也可以不用科技化的手段。有时候可以用很原始的手段都可以解决问题。我们可以用很传统的建筑手段。当然，科技也是一个很重要的手段，我们可以用，但是我们的核心还是以人为本。从节能方面讲，节能不是健康住宅的全部，但是是健康住宅很重要的组成因素。如果一个房子要达到节能的话，是一个维护体系的保持，包括物理的保温、外墙的保温、楼顶的保温。最重要的就是在保温的时候要讲健康，就是空气流通，在空气流通的时候我们怎么样节能。不能说空气流通的时候我们的能量损耗了这个是很矛盾的。实际上到底可以节到底能量，没有一家做这个方面的研究。但是我们也正在进行长期的检测，看它的能量节省是多少。我们希望消费者看到，虽然前期的会有节能成本增加，但是长期化，应该可以节省成本。理论讲在三五年之后应该可以收回为节能做的投入。

主持人：现在国内外的建筑节能的企业非常多，包括招商地产。对比来说，沿海地产在国内和国际市场面对最大的压力和挑战是什么？

成实：我觉得最大的挑战还是本土化的问题。有两个方面，一个是居住文化的本土化，因为国外和国内是完全不同的民族特征。比如国外喜欢开放的，我们喜欢封闭的。别人喜欢人际交往，我们喜欢自己关着门干自己的事。第二个是产业化的问题。有很多建筑技术的方面我们可以解决，但是没有产业化，所以不能提供完整的一套供应体系。这个是一个很大的问题。我觉得沿海地产作为先行者是要付出很多的代价、要作出很多的牺牲的。但是沿海觉得中国整个健康住宅的方面要迅速发展的话，还需要在产业化方面要跟上，要有成套的体系供应。目前讲我觉得只是一些有社会责任感的企业可能会作一些尝试。做一些努力。因为健康住宅一定是整个住宅发展的必然规律。因为欧美国家的房地产，外表看上去破破烂烂，很简单，但是你到里面有不一样了。我们中国还处于“外表”阶段。

主持人：今天我作专访之前，我在网上查了一些关于健康住宅的资料，我看到了一些资料，美国的绿色建筑委员会曾颁发LEED—ND社区认证确认函件给沿海地产，请问您如何看待可持续发展建筑这一新兴的理念的问题？

成实：沿海地产也是中国第一家在小区规划引入美国绿色建筑协会LEED—ND体系的。这个奖是颁发给我们北京的赛洛城的，我们北京的赛洛城的整个规划是完全按照LEED—ND体系要求做规划的。这个规划就是一个可持续发展的规划理念。可持续发展实际上是一个很大的课题，严格说要开发商承担一个可持续发展的责任是很不公平的。应该由社会和增长来承担。但是大家对中国房地产开发商的印象再差，实际上中国的房地产开发商有很多是具有社会责任感的。因为他们会主动承担一些超前的，符合整个社会发展潮流的事情。比如说持续发展的项目，比如说健康住宅。这些东西实际上它可以不做的，他只要把房子盖起来就可以了。所以我说中国的房地产开发商有很多具有社会责任感的。它需要政府、社会、开发商包括消费者共同完成。因为居住者也要求健康。你的消费习惯不能破坏我们整个可持续发展的社会体系。比如垃圾分类很简单，所以在我们的健康住宅中要求使用本地材料，那么垃圾分类体系要建立起来，要少用汽车，我讲一个特别有意思的，LEED—ND和国内有一个矛盾的东西。LEED—ND说，每户要限制配多少个车位，国内就不是这样的。因为LEED—ND的理念是限制私家车的发展，在小区要有公共汽车停靠站。现在我们认为小区不可能建公共汽车站。LEED—ND要求不能超过停车位。而且要求要有多少个自行车的停车位。还有一个垃圾分解的问题也是这样。所以说可持续发展和社会水平、经济水平和整个全体公民的消费素质都是关联的。所以这不是一两个开发商可以做的。实际上是一个全社会的事情。政府应该在这个方面提出很多的措施。比如减税措施等。

主持人：我有点感觉，这个和环境认证有一些关系？

成实：有一些。因为理念是一样。

主持人：中国的住宅，您刚才说国外注重内在，中国注重外在，这个差距可以不完全在技术方面，还有住宅产业化方面。您是怎么样看待这个问题，有没有考虑在中国建立这个体系，成立一个专门的学院研究这个课题。

成实：我们和国家住宅中心建立了战略合作伙伴。专门做住宅研究。我们自身的公司内部都有专门的研发小组专门做住宅研究。我们自己有健康住宅研究小组，和国家住宅中心也有合作。每年会有一些课题，每年在我们的项目中都有试用新的研发成果。

主持人：很多开发商讲，因为生活环境和习惯的不同。中国不能照搬西方的健康住宅标准。您怎么样看？

成实：我觉得这个很对，因为中国的经济发展还没有到这个程度。我们多用一些传统的建筑智慧用被动式的东西解决这个问题。还有一个本土化的问题和本土化的产业化的问题。

主持人：成总在国外的好几个国家都待着，你觉得哪些国家的健康住宅理念比较先进？

成实：我觉得是欧洲。

主持人：欧洲哪些国家？

成实：比如奥地利、卢森堡这些下国家，他们的建筑非常人性化，你到了那里之后觉得放松感和归属感非常强。技术方面讲是欧洲的德国等国家比较先进。但是在社会和心理这块我觉得是欧洲的小国比较先进。

主持人：沿海地产的丽水系列，有没有考虑把它设计成瑞典主题、西班牙主题等？有没有考虑往这个方面去设计？

成实：这个正是我们和别的开发的区别所在。实际上有两点：第一房地产的成本有一个是结构性成本，如果你把钱花在这个方面多的话，那么在健康方面就会少了。我们正好是在健康成本方面用得多。但是风格可以一下子打动很多人，但是是不是健康的？很难说。对于沿海地产讲我们现在坚持做这个事，我们觉得也是一个过程，我们希望健康住宅消费者会很关注。这个是从成本讲。另外从健康住宅的理念讲，实际上我们反对照搬国外的，不仅是技术，而且生活方式。因为我们中国有自己的生活方式，我们有传统的文化。有文化的冲突是可以的。但是我们绝对不能照搬。不能把全中国都变成“欧美”了。哪有我们本土的东西？没有了。这个是不是居住文化的丧失呢？这个会不会对中国的建筑文化造成很深远的负面的影响呢？很难讲。也许10年、20年之后，我们要反思这个东西。就像我们现在反思文革的时候我们所有的建筑行为一样的。当然我们不能怪开发商，这个是我们消费者自己引导的。因为我们顾客有这种需求，所以我们开发商就迎合这种需求。造成这个中国都变成“欧美”。但是欧美的住宅的本质是健康住宅。所以我们沿海抓住了本质这一块，学习他本质的东西。而不是表面的东西。

主持人：我觉得我们可以根据这个作一个中国居住文化的课题。

成实：对。

主持人：感觉成总给我们做的健康住宅方面的话题。最后希望成总给我们新浪一句祝福语。

成实：我要祝福新浪房产，我希望新浪房产也能像新浪整个的门户网站一样，成为房产的第一门户网站。

主持人：非常感谢成总，希望下次有机会成总再给我们聊一聊关于健康住宅的话题。谢谢。

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